Налоговые льготы для владельцев недвижимости во Франции

Существует распространенное мнение, что владение недвижимостью сопровождается большими налогами, однако это не совсем так. Во Франции разговоры о налогах — одна из популярных тем, особенно среди среднего класса и предпринимателей. Многие жалуются на высокую налоговую нагрузку, административные сложности и бюрократию, что порой становится причиной переезда в страны с более выгодными условиями, такие как Швейцария, Бельгия или Люксембург.

Однако далеко не всегда нужно прибегать к столь радикальным решениям, как смена места жительства. Во Франции существует множество инструментов для оптимизации налогов, связанных с недвижимостью. Наиболее эффективно этими возможностями распоряжаются состоятельные владельцы недвижимости, часто прибегая к помощи профессиональных консультантов. Однако благодаря ассистентам Richys такие решения становятся доступными практически каждому.

Loi Pinel

Закон Пинель (loi Pinel) — это один из самых популярных инструментов для снижения налогов через инвестиции в недвижимость. Закон был принят в 2015 году с целью стимулирования строительства нового жилья и улучшения доступа к арендуемой недвижимости для населения. Благодаря его эффективности, действие закона было продлено, и он остается актуальным до сих пор.

Суть программы:

• Налогоплательщики получают возможность сократить налоги при покупке нового жилья с последующей сдачей его в аренду.
• Закон стимулирует строительство в густонаселённых районах, где существует нехватка жилья.

Основные условия участия:

1. Приобретённая недвижимость должна находиться в зоне с высокой потребностью в аренде (так называемые зоны de tension).
2. Жилье должно быть сдано в аренду на срок от 6 до 12 лет.
3. Размер арендной платы не должен превышать установленные законом лимиты.
4. Арендаторы не должны зарабатывать больше определённого дохода, установленного законом.
5. Жилье должно соответствовать экологическим и энергоэффективным нормам (например, BBC или RT 2012).
6. Недвижимость сдаётся только без мебели (location nue).

Размер налоговых льгот:

• 6 лет аренды — вычет 12% от стоимости жилья.
• 9 лет аренды — вычет 18%.
• 12 лет аренды — вычет 21%. Максимальная сумма инвестиций для расчёта льгот — 300 000 евро. Например, если жильё сдаётся на 6 лет, налоговый вычет может составить до 36 000 евро.

Loi Denormandie

Закон Денорманди (loi Denormandie) нацелен на восстановление старой недвижимости в центре городов. Этот инструмент помогает улучшить качество существующего жилья и стимулировать его сдачу в аренду.

Суть программы:

• Инвесторы покупают и реновируют старую недвижимость, непригодную для проживания.
• Налоговые вычеты предоставляются за расходы на покупку и ремонт.

Основные условия участия:

1. Недвижимость должна быть вторичной и находиться в списке объектов, требующих реновации.
2. Работы по ремонту должны составлять не менее 25% от общей стоимости проекта.
3. Объект должен быть сдан в аренду в течение двух лет после завершения работ.
4. Как и в случае с законом Пинель, аренда должна быть долгосрочной (6–12 лет), а арендаторы не могут превышать определённый доход.

Размер налоговых льгот: такой же, как в случае закона Пинель — до 21% от суммы инвестиций.

Loi Malraux

Закон Мальро (loi Malraux) создан для сохранения культурно-исторического наследия. Инвесторы получают налоговые льготы за реставрацию объектов в охраняемых зонах.

Суть программы:

• Предоставляет вычеты на восстановление исторических зданий с последующей их сдачей в аренду.

Основные условия участия:

1. Объект должен находиться в зоне архитектурного или культурного наследия.
2. Стоимость работ не может превышать 400 000 евро.
3. Налоговые льготы применяются на протяжении максимум 4 лет.
4. Здание должно быть полностью восстановлено как внутри, так и снаружи.
5. Недвижимость должна быть сдана в аренду на срок не менее 9 лет.

Размер налоговых льгот: от 22% до 30% от суммы инвестиций в зависимости от местоположения объекта.

Loi Censi-Bouvard

Закон Сенси-Бувар (loi Censi-Bouvard) — программа для инвесторов в меблированное жильё, расположенное в резиденциях с предоставлением услуг, таких как студенческие общежития или дома для престарелых.

Суть программы:

• Позволяет получить налоговый вычет за покупку меблированного жилья.

Основные условия участия:

1. Жильё должно быть новым или находиться в стадии завершения строительства.
2. Недвижимость сдаётся в аренду минимум на 9 лет.
3. Жильё должно находиться в специализированных резиденциях с предоставлением минимального набора услуг (уборка, ресепшн, прачечная).

Размер налоговых льгот:

• 11% от стоимости инвестиций, но не более 33 000 евро.
• Возможность возврата НДС при владении объектом более 20 лет.

LNMP (Loueur en Meublé Non Professionnel)

Режим LNMP предназначен для непрофессиональных владельцев меблированной недвижимости. Это наиболее старый и доступный инструмент для оптимизации налогов.

Суть программы:

• Владельцы меблированного жилья могут значительно сократить налоги на доход от аренды.

Основные условия участия:

1. Доход от аренды не должен превышать 23 000 евро в год и составлять менее 50% общего дохода.
2. Жильё должно быть оборудовано мебелью, соответствующей минимальным требованиям (стол, кровать, холодильник и т. д.).
3. Обязателен бухгалтерский учёт и отдельная налоговая декларация.

Преимущества: из дохода можно вычитать расходы на ремонт, коммунальные услуги, амортизацию, что позволяет снизить налог до 80–90%.

Каждая из этих программ требует внимательного анализа и расчёта. Консультация с Mathieu Fiscalis поможет выбрать оптимальный вариант для конкретной ситуации.