Existe la creencia común de que poseer propiedades conlleva impuestos elevados. Sin embargo, esto no es del todo cierto. En Francia, las discusiones sobre impuestos son un tema popular, especialmente entre la clase media y los emprendedores. Muchas personas se quejan de la pesada carga fiscal, la complejidad administrativa y la burocracia, lo que a veces lleva a mudarse a países con condiciones fiscales más favorables, como Suiza, Bélgica o Luxemburgo.
Sin embargo, mudarse no siempre es la única solución. Francia ofrece muchas herramientas para la optimización fiscal relacionada con bienes raíces. Los propietarios de propiedades más adinerados a menudo aprovechan estas oportunidades con la ayuda de consultores profesionales. Pero gracias a los asistentes de Richys, estas soluciones ahora están al alcance de casi todos.
Loi Pinel
La Ley Pinel (Loi Pinel) es una de las herramientas más populares para reducir impuestos mediante inversiones inmobiliarias. Esta ley fue introducida en 2015 para estimular la construcción de nuevas viviendas y mejorar el acceso a propiedades de alquiler para la población. Gracias a su eficacia, la ley ha sido prorrogada y sigue siendo relevante en la actualidad.
Puntos destacados del programa:
- Los contribuyentes pueden reducir sus impuestos comprando nuevas viviendas y alquilándolas.
- La ley fomenta la construcción en áreas densamente pobladas donde existe escasez de viviendas.
Condiciones clave para participar:
- La propiedad adquirida debe estar ubicada en una zona de alta demanda de alquiler (llamadas "zones de tension").
- La propiedad debe alquilarse por un período de 6 a 12 años.
- El precio de alquiler no debe superar los límites establecidos por la ley.
- Los ingresos de los inquilinos no deben exceder un umbral establecido por la ley.
- La propiedad debe cumplir con los estándares ambientales y de eficiencia energética (por ejemplo, BBC o RT 2012).
- La propiedad debe alquilarse sin muebles (location nue).
Beneficios fiscales:
- 6 años de alquiler — reducción fiscal del 12% sobre el valor de la propiedad.
- 9 años de alquiler — reducción fiscal del 18%.
- 12 años de alquiler — reducción fiscal del 21%. El monto máximo de inversión para calcular los beneficios es de €300,000. Por ejemplo, alquilar una propiedad durante 6 años puede proporcionar hasta €36,000 en reducciones fiscales.
Loi Denormandie
La Ley Denormandie (Loi Denormandie) se centra en la restauración de propiedades antiguas en los centros de las ciudades. Esta herramienta ayuda a mejorar la calidad de las viviendas existentes y estimula su mercado de alquiler.
Puntos destacados del programa:
- Los inversores compran y renuevan propiedades antiguas que no son habitables.
- Se proporcionan deducciones fiscales para los costos de compra y renovación.
Condiciones clave para participar:
- La propiedad debe ser secundaria y estar catalogada como necesitada de renovación.
- Los trabajos de renovación deben representar al menos el 25% del costo total del proyecto.
- La propiedad debe alquilarse dentro de los dos años posteriores a la finalización de las obras.
- Al igual que con la Ley Pinel, el alquiler debe ser a largo plazo (6–12 años) y los inquilinos no deben superar un cierto umbral de ingresos.
Beneficios fiscales: Similares a los de la Ley Pinel — hasta el 21% del monto de la inversión.
Loi Malraux
La Ley Malraux (Loi Malraux) está diseñada para preservar el patrimonio cultural e histórico. Los inversores reciben beneficios fiscales por restaurar propiedades en áreas protegidas.
Puntos destacados del programa:
- Ofrece deducciones para la restauración de edificios históricos para alquileres posteriores.
Condiciones clave para participar:
- La propiedad debe estar ubicada en una zona de patrimonio arquitectónico o cultural.
- El costo de los trabajos de restauración no debe superar los €400,000.
- Los beneficios fiscales se aplican durante un máximo de 4 años consecutivos.
- El edificio debe estar completamente restaurado tanto en el interior como en el exterior.
- La propiedad debe alquilarse durante al menos 9 años.
Beneficios fiscales: Del 22% al 30% del monto de la inversión, dependiendo de la ubicación de la propiedad.
Loi Censi-Bouvard
La Ley Censi-Bouvard (Loi Censi-Bouvard) es un programa para inversores en viviendas amuebladas situadas en residencias que ofrecen servicios, como alojamiento para estudiantes o residencias para mayores.
Puntos destacados del programa:
- Permite deducciones fiscales por la compra de viviendas amuebladas.
Condiciones clave para participar:
- La vivienda debe ser nueva o estar en construcción.
- La propiedad debe alquilarse por al menos 9 años.
- La propiedad debe estar en residencias especializadas que ofrezcan servicios básicos (limpieza, recepción, lavandería).
Beneficios fiscales:
- 11% del monto de la inversión, hasta €33,000.
- La posibilidad de recuperar el IVA si se posee la propiedad durante más de 20 años.
LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)
El Régimen LMNP está destinado a propietarios no profesionales de propiedades amuebladas. Es la herramienta más antigua y accesible para la optimización fiscal.
Puntos destacados del programa:
- Los propietarios de inmuebles amueblados pueden reducir significativamente los impuestos sobre los ingresos por alquiler.
Condiciones clave para participar:
- Los ingresos por alquiler no deben superar los €23,000 al año o el 50% de los ingresos totales.
- La propiedad debe estar equipada con muebles que cumplan con los requisitos mínimos (mesa, cama, refrigerador, etc.).
- Se requiere contabilidad básica y una declaración fiscal separada.
Ventajas: Gastos como reparaciones, servicios públicos y amortizaciones pueden deducirse de los ingresos, reduciendo la carga fiscal hasta en un 80–90%.
Cada uno de estos programas requiere un análisis y cálculos cuidadosos. Consultar con Mathieu Fiscalis te ayudará a elegir la opción óptima para tu situación específica.
