Steuervorteile für Immobilienbesitzer in Frankreich

Es gibt eine weit verbreitete Annahme, dass der Besitz von Immobilien mit hohen Steuern verbunden ist. Das ist jedoch nicht ganz korrekt. In Frankreich sind Diskussionen über Steuern ein beliebtes Thema, insbesondere bei der Mittelschicht und bei Unternehmern. Viele klagen über die hohe Steuerlast, administrative Komplexitäten und Bürokratie, was manchmal dazu führt, dass sie in Länder mit günstigeren Steuerbedingungen wie die Schweiz, Belgien oder Luxemburg auswandern.

Doch ein Umzug ist nicht immer die einzige Lösung. Frankreich bietet viele Instrumente zur Steueroptimierung im Zusammenhang mit Immobilien. Wohlhabende Immobilieneigentümer nutzen diese Möglichkeiten oft mit Hilfe von professionellen Beratern. Dank der Assistenten von Richys sind diese Lösungen jedoch jetzt fast allen zugänglich.

Loi Pinel

Das Pinel-Gesetz (Loi Pinel) ist eines der beliebtesten Instrumente zur Steuerreduzierung durch Immobilieninvestitionen. Dieses Gesetz wurde 2015 eingeführt, um den Bau neuer Wohnungen zu fördern und den Zugang zu Mietwohnungen für die Bevölkerung zu verbessern. Aufgrund seiner Wirksamkeit wurde das Gesetz verlängert und bleibt auch heute relevant.

Programm-Highlights:

• Steuerzahler können ihre Steuerlast reduzieren, indem sie neue Wohnungen kaufen und vermieten.
• Das Gesetz fördert den Bau in dicht besiedelten Gebieten mit Wohnungsknappheit.

Wichtige Teilnahmebedingungen:

1. Die erworbene Immobilie muss sich in einer Zone mit hoher Mietnachfrage befinden (sogenannte „zones de tension“).
2. Die Immobilie muss für einen Zeitraum von 6 bis 12 Jahren vermietet werden.
3. Die Mietpreise dürfen die gesetzlich festgelegten Grenzen nicht überschreiten.
4. Das Einkommen der Mieter darf einen bestimmten gesetzlich festgelegten Schwellenwert nicht überschreiten.
5. Die Immobilie muss Umwelt- und Energieeffizienzstandards erfüllen (z. B. BBC oder RT 2012).
6. Die Immobilie muss unmöbliert vermietet werden (location nue).

Steuervorteile:

• 6 Jahre Vermietung – 12 % Steuerreduzierung auf den Immobilienwert.
• 9 Jahre Vermietung – 18 % Steuerreduzierung.
• 12 Jahre Vermietung – 21 % Steuerreduzierung. Die maximale Investitionssumme zur Berechnung der Vorteile beträgt 300.000 €. Beispielsweise können bei einer Vermietung über 6 Jahre bis zu 36.000 € an Steuervergünstigungen erzielt werden.

Loi Denormandie

Das Denormandie-Gesetz (Loi Denormandie) konzentriert sich auf die Sanierung alter Immobilien in Stadtzentren. Dieses Instrument hilft, die Qualität bestehender Wohnungen zu verbessern und deren Mietmarkt zu beleben.

Programm-Highlights:

• Investoren kaufen und renovieren unbewohnbare alte Immobilien.
• Steuererleichterungen werden für Kauf- und Renovierungskosten gewährt.

Wichtige Teilnahmebedingungen:

1. Die Immobilie muss eine Zweitimmobilie sein und als renovierungsbedürftig eingestuft sein.
2. Die Renovierungskosten müssen mindestens 25 % der Gesamtkosten des Projekts ausmachen.
3. Die Immobilie muss innerhalb von zwei Jahren nach Abschluss der Arbeiten vermietet werden.
4. Wie beim Pinel-Gesetz muss die Vermietung langfristig (6–12 Jahre) erfolgen, und die Mieter dürfen ein bestimmtes Einkommenslimit nicht überschreiten.

Steuervorteile: Ähnlich wie beim Pinel-Gesetz – bis zu 21 % des Investitionsbetrags.

Loi Malraux

Das Malraux-Gesetz (Loi Malraux) ist darauf ausgelegt, kulturelles und historisches Erbe zu bewahren. Investoren erhalten Steuervergünstigungen für die Restaurierung von Immobilien in geschützten Gebieten.

Programm-Highlights:

• Bietet Abzüge für die Restaurierung historischer Gebäude zur anschließenden Vermietung.

Wichtige Teilnahmebedingungen:

1. Die Immobilie muss sich in einer Zone des architektonischen oder kulturellen Erbes befinden.
2. Die Restaurierungskosten dürfen 400.000 € nicht überschreiten.
3. Steuervergünstigungen gelten für maximal 4 aufeinanderfolgende Jahre.
4. Das Gebäude muss vollständig innen und außen restauriert werden.
5. Die Immobilie muss für mindestens 9 Jahre vermietet werden.

Steuervorteile: Zwischen 22 % und 30 % des Investitionsbetrags, je nach Standort der Immobilie.

Loi Censi-Bouvard

Das Censi-Bouvard-Gesetz (Loi Censi-Bouvard) ist ein Programm für Investoren in möblierten Wohnungen, die in Residenzen mit Dienstleistungen wie Studentenwohnheimen oder Seniorenheimen angeboten werden.

Programm-Highlights:

• Erlaubt Steuerabzüge für den Kauf möblierter Wohnungen.

Wichtige Teilnahmebedingungen:

1. Die Wohnung muss neu oder im Bau sein.
2. Die Immobilie muss für mindestens 9 Jahre vermietet werden.
3. Die Immobilie muss sich in spezialisierten Residenzen befinden, die grundlegende Dienstleistungen anbieten (Reinigung, Empfang, Wäsche).

Steuervorteile:

• 11 % des Investitionsbetrags, bis zu 33.000 €.
• Möglichkeit der Mehrwertsteuererstattung bei Besitz der Immobilie über 20 Jahre.

LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)

Das LMNP-Regime richtet sich an nicht-professionelle Eigentümer von möblierten Immobilien. Es ist das älteste und zugänglichste Instrument zur Steueroptimierung.

Programm-Highlights:

• Eigentümer von möblierten Immobilien können die Steuern auf Mieteinnahmen erheblich reduzieren.

Wichtige Teilnahmebedingungen:

1. Die Mieteinnahmen dürfen 23.000 € pro Jahr oder 50 % des Gesamteinkommens nicht überschreiten.
2. Die Immobilie muss mit Möbeln ausgestattet sein, die Mindestanforderungen erfüllen (Tisch, Bett, Kühlschrank usw.).
3. Grundlegende Buchhaltung und eine separate Steuererklärung sind obligatorisch.

Vorteile: Ausgaben wie Reparaturen, Nebenkosten und Abschreibungen können von den Einnahmen abgezogen werden, wodurch die Steuerlast um bis zu 80–90 % reduziert wird.

Jedes dieser Programme erfordert eine sorgfältige Analyse und Berechnung. Eine Beratung mit Mathieu Fiscalis hilft Ihnen, die optimale Option für Ihre spezifische Situation zu wählen.